マンションに非常用発電機の設置は義務？設置メリット・点検方法をわかりやすく解説

1. マンションに非常用発電機（自家発電設備）の設置は義務？

結論から言うと、「すべてのマンションに設置義務があるわけではないが、一定の規模（高さや面積）を超えるマンションには法律で設置が義務付けられている」のが正解です。

主に「建築基準法」と「消防法」という2つの法律によって基準が設けられています。

① 建築基準法による基準（主に高さ）

建築基準法では、災害時に建物の安全機能を維持するために予備電源の設置を求めています。

• 高さ31メートルを超える建築物（おおむね11階建て以上の高層・タワーマンション）

  • この規模のマンションには、消防隊が救助活動で使う「非常用エレベーター」の設置が義務付けられており、それを動かすための予備電源（非常用発電機など）が必須となります。

• 延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物や、店舗などが併設された特殊建築物

② 消防法による基準（主に面積・設備）

消防法では、火災が発生した際にスプリンクラーや消火栓、排煙設備などの「消防用設備」を確実に動かすための非常電源を求めています。

• 延べ面積が1,000平方メートル以上の特定防火対象物

  • 1階に商業テナント（コンビニや飲食店など）が入っている複合型マンションなどの場合、不特定多数の人が出入りする「特定防火対象物」とみなされ、設置義務が生じるケースがあります。

💡 ポイント

新築時に設置義務があるマンションは、建築確認申請をパスするために必ず最初から設置されています。これを管理組合の判断で勝手に撤去したり、故障したまま放置したりすることは法律違反になるため注意が必要です。

2. 義務がなくても設置するマンションが増えている？3つのメリット

法律上の設置義務がない中低層マンションであっても、自主的に非常用発電機（または家庭用・共用部用の蓄電池など）を導入するケースが増えています。

その背景には、マンションの資産価値を高め、住人の命を守る3つの大きなメリットがあります。

メリット①：停電時でも「水」が使える（給水ポンプの稼働）

現在のマンションの多くは、電動の給水ポンプを使って各部屋に水を送る「直結増圧式」や「受水槽式」を採用しています。

そのため、停電が起きると同時に断水してしまうケースがほとんどです。

非常用発電機があれば給水ポンプを動かせるため、停電中であってもトイレや洗面所で水を使うことができます。

メリット②：エレベーターや共用部照明の維持（閉じ込め防止・防犯）

高層階にお住まいの方や高齢者、小さなお子様がいる家庭にとって、停電によるエレベーターの停止は死活問題です。

発電機があればエレベーターを最寄り階に安全に着床させたり、一定時間稼働させたりできます。

また、夜間に廊下やエントランスの照明（非常灯）が点灯することで、暗闇による転倒事故や防犯上のリスクを大幅に減らせます。

メリット③：防災力の高いマンションとしての「資産価値」向上

近年はマンションを選ぶ基準として「災害への強さ」を重視する人が増えています。

「非常用発電機完備」「BCO（事業継続計画・生活継続計画）対策済み」といった特徴は、賃貸・分譲問わず、物件の強力なアピールポイント（資産価値の維持）になります。

3. 非常用発電機には「法定点検」の義務がある

非常用発電機は、「設置して終わり」ではありません。

いざという時に動かなければ意味がないため、法律によって定期的な点検と報告が厳しく義務付けられています。

主に以下の3つの法律に基づいた点検が必要です。

法律別：非常用発電機の点検周期まとめ

4. トラブルが多い「負荷試験」と法改正のポイント

消防法の「総合点検（年1回）」で行われる「負荷試験」は、管理組合にとって費用負担や手間の面で関心が高いポイントです。

負荷試験とは？

発電機に実際の災害時と同等（定格出力の30%以上）の負荷をかけ、本番さながらの状態でしっかり発電できるかをテストするものです。

普段の「空ぶかし（無負荷運転）」だけでは分からない、エンジン内部のカーボン（燃料の燃えカス）の堆積や、出力不足を見つけるために不可欠な試験です。

【重要】平成30年の法改正による負担軽減

以前は「毎年必ず負荷試験を行うこと」とされていたため、費用がかさむことが管理組合の悩みでした。

しかし、平成30年（2018年）6月の法改正により、以下の特例が認められました。

📌 予防的な保全策を毎年行っていれば、負荷試験（または内部観察）は「6年に1回」でOKに！

「予防的な保全策」とは、車の車検や定期メンテナンスのように、消耗品（バッテリー、冷却水、潤滑油、各種フィルターやベルト類）をメーカーの推奨期間内に適切に交換・確認することです。これにより、毎年高い費用をかけて負荷試験を行う必要がなくなり、計画的なメンテナンスによるコスト平準化が可能になりました。

5. まとめ：万が一の備えと適切な維持管理を

マンションの非常用発電機は、災害時に住人の命と生活を守る「最後の砦」です。

• 11階建て以上（高さ31m超）のマンションや、一定規模以上の複合マンションには設置義務がある

• 義務がなくても、断水対策やエレベーター維持のために導入するメリットは大きい

• 設置後は、消防法をはじめとする法定点検（年2回の点検・年1回の報告）が義務付けられている

• 適切な消耗品交換（予防安全策）を行えば、コストのかかる負荷試験は6年に1回に延長できる

非常用発電機の維持管理や、新設・更新（交換）には専門的な知識が必要です。

信頼できる消防設備業者やビル管理会社と相談しながら、いざという時に100%作動する安心のマンション環境を整えましょう。