マンションの「専有」と「共用」の基本ルール

マンションの「専有」と「共用」がどこからどこまでか？基本ルール教えます！

まずは基本の定義を押さえましょう。マンションの建物は、大きく分けて2つのエリアで構成されています。

1. 専有部分（せんゆうぶぶん）

購入した人が所有権を持ち、独占して使えるスペース。

壁紙、床材、室内のドア、システムキッチンなど。

2. 共用部分（きょうようぶぶん）

区分所有者全員で共有するスペース。

エントランス、廊下、エレベーター、建物のコンクリート躯体など。

ここまでは簡単です。しかし、問題は**「自分しか使っていないのに、実は共用部分」**という場所が存在することです。ここがトラブルの温床となります。

勘違いNo.1！「ベランダ・バルコニー」は誰のもの？

最も多くの人が勘違いしているのが**ベランダ（バルコニー）**です。「洗濯物を干すのも、植物を置くのも自分だけ。だから専有部分でしょ？」と思っていませんか？

正解：ベランダは「共用部分」です

実は、ベランダは法的には「共用部分」に分類されます。ただし、**「専用使用権（せんようしようけん）」**という特別な権利が付与された共用部分なのです。

専用使用権とは？

「みんなの持ち物（共用部分）だけど、あなただけが使っていいですよ」という権利のこと。

なぜ共用部分なのか？

最大の理由は**「避難経路だから」**です。火事などの緊急時、ベランダにある「蹴破り戸（隣戸との仕切り板）」を突き破って避難したり、避難ハッチを使って下に降りたりする必要があります。

やってはいけないNG行動

• 巨大な物置を置く： 避難の邪魔になります。

• サンルームを作る： 完全に囲ってしまうリフォームは、建物の外観変更にもあたるため基本的に禁止です。

• 大量の土を入れたガーデニング： 避難ハッチを塞いだり、重量オーバーになったりする危険があります。また、土砂が排水溝を詰まらせ、大規模修繕時にトラブルになることもあります。

「自分専用の庭」感覚で改造すると、管理組合から撤去を求められることがあるので注意が必要です。

意外な境界線！「窓ガラス」と「玄関ドア」

リフォームを考える際に壁となるのが、窓と玄関ドアです。これらは「室内と室外の境界」にあるため、判断が非常に複雑です。

1. 窓ガラス・サッシ（アルミ枠）

正解：原則として「共用部分」

「結露がひどいからペアガラスにしたい」「サッシの色を変えたい」と思っても、勝手に交換することはできません。窓はマンションの外観（美観）を構成する重要な要素だからです。

• ガラス・サッシ枠： 共用部分（勝手に交換NG）。

• 網戸： 管理規約によりますが、共用部分とされることが多いです。

• 内窓（二重窓）： 既存の窓の内側（専有部分側）にもう一つ窓をつけるリフォームは、専有部分内の工事となるため、一般的にOKです（ただし管理組合への届け出は必要）。

※近年は「防犯・断熱などの性能向上に限り、管理組合の承認を得てガラス交換可」とする規約に変更するマンションも増えています。

2. 玄関ドア

正解：外側は「共用」、内側は「専有」のミックス

玄関ドアは、一枚の扉の中に境界線が存在します。

• ドアの外側（廊下側）： 共用部分。色は勝手に塗れません。表札の出し方もルールがある場合があります。

• ドアの内側（室内側）： 専有部分。実は、内側の色を塗ったり、カッティングシートを貼ったりするのは自由な場合が多いです。

• 鍵（シリンダー）： 少し複雑ですが、「錠前本体」は共用部分の付属物、「鍵（キー）とシリンダー」の交換費用や管理は居住者負担（専有扱い）とするのが一般的です。防犯のために鍵を交換するのは自由ですが、オートロックと連動している場合は管理会社への確認が必要です。

壁と配管の「見えない境界線」

リフォームで壁を壊したい、水回りを移動したい。そんな時に立ちはだかるのが、構造と配管の境界線です。

1. 壁・天井・床

ここには**「コンクリートか、それ以外か」**という明確なラインがあります。

• 躯体コンクリート（構造体）： 共用部分。絶対に削ったり穴を開けたりしてはいけません。

• 仕上げ材（壁紙、フローリング、石膏ボード、下地木材）： 専有部分。張り替えは自由です。

【注意点】

コンクリートに直接壁紙が貼ってある場合、その壁紙は専有部分ですが、コンクリート自体には一切手を出せません。釘一本打つのも本来はNGです（ピクチャーレール用の穴なども注意）。

2. 配管（パイプ）

水漏れ事故が起きた際、「誰が修理費を払うか」で揉めるのが配管です。

• 縦管（本管）： 建物を縦に貫く太いパイプ。これは「共用部分」。

• 横引き管（枝管）： 縦管から分岐して各部屋へ伸びるパイプ。これは「専有部分」。

一般的には、**「玄関横のパイプスペース（メーターボックス）内のメーター」**が境界線になります。

• メーターより外側（本管側）＝共用部

• メーターより内側（部屋側）＝専有部

もし床下の配管（専有部分）が老朽化して下の階に水漏れさせた場合、その責任は**あなた（区分所有者）**にあります。リフォーム時には、目に見えるキッチンだけでなく、床下の配管交換も推奨されるのはこのためです。

まとめ：トラブルを防ぐためのチェックポイント

ここまで見てきたように、マンションの「専有」と「共用」の境界は、直感とは異なる部分が多くあります。

【境界線の早見表】

最後に必ず確認すべき「管理規約」

これらは一般的なルールですが、最終的な正解は、お住まいのマンションの**「管理規約（かんりきやく）」**に書かれています。

「サッシの交換は条件付きで認める」「網戸は各戸負担」など、マンションごとに独自のルールが定められています。リフォームや大きな模様替えをする前には、必ず管理規約に目を通すか、管理会社・管理組合に「どこまで触っていいですか？」と確認することをお勧めします。

境界線を正しく理解することは、資産価値を守り、近隣住民と良好な関係を築くための第一歩です。賢くルールを守って、快適なマンションライフを送りましょう。